Branchenumfeld

Gesamtwirtschaftliche Lage

Im Jahr 2012 ist die deutsche Wirtschaft um 0,7 Prozent gewachsen. Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) konnte das Bruttoinlandsprodukt (BIP) allerdings nicht an die beiden Vorjahre (2010 mit +4,2 Prozent und 2011 mit +3,0 Prozent) anknüpfen. Während es sich in den Jahren 2010 und 2011 noch um Aufholprozesse nach der weltweiten Wirtschaftskrise handelte, erwies sich die deutsche Wirtschaft nach Angaben von Destatis in einem schwierigen wirtschaftlichen Umfeld als widerstandsfähig und trotzte der europäischen Rezession – auch wenn sich die Konjunktur in der zweiten Jahreshälfte deutlich abkühlte.

Trotz des verhaltenen Wachstumstempos hat sich die deutsche Wirtschaft im Jahr 2012 im europäischen Vergleich gut behauptet. In ihrer Prognose 2012 geht die Europäische Kommission davon aus, dass das reale BIP aller 27 Länder der Europäischen Union (EU 27) im Durchschnitt um 0,3 Prozent zurückgegangen ist. Für die 17 Länder der Europäischen Währungsunion (EWU17) wird sogar ein Rückgang von 0,4 Prozent erwartet.

Im Gegensatz zu Europa prognostiziert die EU-Kommission für die USA im Jahr 2012 ein reales Wirtschaftswachstum von 2,1 Prozent, für Japan +1,9 Prozent. Trotz hoher, aber rückläufiger Wachstumsraten von 7,7 Prozent in China, sprechen die Experten von einer leichten konjunkturellen Abkühlung.

Für die exportorientierte deutsche Wirtschaft spielt angesichts des schwierigen wirtschaftlichen Umfelds innerhalb der Europäischen Union die wirtschaftliche Entwicklung wichtiger außereuropäischer Länder eine wesentliche Rolle. So waren nach Angaben der deutschen Außenhandelsstatistik im Jahr 2011 die USA, hinter Frankreich, der wichtigste Abnehmer deutscher Exportwaren. China belegte den fünften und Japan den 16. Rang. Gemäß vorläufiger Ergebnisse für das Jahr 2012 sind insbesondere Warenexporte in die USA, nach Japan, nach Russland sowie nach UK deutlich gestiegen.

So exportierte Deutschland nach Angaben von Destatis im Jahr 2012 preisbereinigt insgesamt 4,1 Prozent mehr Waren und Dienstleistungen als noch im Jahr 2011. Gleichzeitig stiegen die Importe um 2,3 Prozent. Insgesamt steuerte der Außenbeitrag 1,1 Prozentpunkte zum BIP Wachstum 2012 bei und war damit einmal mehr wichtigster Wachstumsmotor der deutschen Wirtschaft.

Auch die privaten und staatlichen Konsumausgaben trugen mit 0,8 Prozent und 1,0 Prozent zum BIP-Wachstum bei. Dagegen konnten die Investitionen erstmals seit der Wirtschaftskrise 2009 keinen positiven Beitrag zum Wirtschaftswachstum liefern. Sie gingen zum Teil deutlich zurück: Die Bauinvestitionen um -1,1 Prozent und die Ausrüstungsinvestitionen sogar um -4,4 Prozent.

Mit 41,6 Millionen Erwerbstätigen wurde im Jahr 2012 das sechste Jahr in Folge ein neuer Höchststand erzielt. Allerdings sank die Arbeitsproduktivität leicht um -0,3 Prozent. Da das Arbeitsvolumen der Erwerbstätigen weniger stark anstieg als das Bruttoinlandsprodukt, konnte die Arbeitsproduktivität je Erwerbstätigenstunde dagegen um 0,4 Prozent zulegen.

Nach vorläufigen Berechnungen wies der Staat im Jahr 2012 einen Finanzierungsüberschuss in Höhe von EUR 2,2 Milliarden auf. Dabei reduzierte der Bund sein Defizit im Vergleich zum Vorjahr noch einmal deutlich, während die Gemeinden und vor allem die Sozialversicherungen wie schon im Jahr 2011 einen kräftigen Überschuss erwirtschafteten. Gemessen am Bruttoinlandsprodukt errechnet sich nach Angaben von Destatis eine Überschussquote für den Staat in Höhe von 0,1 Prozent und damit erstmals seit 2007 ein ausgeglichener Haushalt.

Lage der Immobilienwirtschaft

Das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien stieg nach Angaben von CB Richard Ellis im Jahr 2012 um 11 Prozent auf EUR 25,2 Milliarden. Damit wurde das beste Ergebnis seit den beiden Rekordjahren 2006 und 2007 erzielt. Insbesondere im letzten Quartal 2012 sorgten große Portfoliotransaktionen mit insgesamt EUR 10,7 Milliarden für eine Jahresendrallye.

Insgesamt entfielen über EUR 11 Milliarden (+35 Prozent) oder 44 Prozent des deutschlandweiten Transaktionsvolumens auf das Segment großvolumiger Büroobjekte in den Top-Standorten. Der Anteil der Handelsimmobilien betrug EUR 9,15 Milliarden. Dies entspricht 36 Prozent. Im Vorjahreszeitraum waren vom Einzelhandel genutzte Immobilien mit EUR 10,55 Milliarden Transaktionsvolumen noch die gefragteste Anlageform.

Dagegen nahmen die Investitionen in Lager- und Logistikimmobilien um 83 Prozent auf EUR 1,65 Milliarden zu. Mit einem Anteil von 6,6 Prozent ist dieses Immobiliensegment vor Hotelinvestments und Entwicklungsgrundstücken das Drittgrößte, auf die 5,4 beziehungsweise 4,8 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens entfielen.

Die stärkste Käufergruppe stellten Asset- und Fondsmanager mit Investitionen von insgesamt EUR 5 Milliarden (19,7 Prozent des Gesamtvolumens). Der Anteil von Privatinvestoren betrug im Jahr 2012 EUR 4,3 Milliarden oder 17 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens. Daneben investierten mit rund EUR 3,5 Milliarden (13,8 Prozent) überwiegend deutsche offene Immobilien- und Spezialfonds in deutsche Gewerbeimmobilien. Der Anteil der geschlossenen Fondsvehikel lag mit EUR 2,8 Milliarden auf 11 Prozent. Auf Versicherungen und berufsständische Versorgungswerke entfielen mit EUR 2,6 Milliarden mehr als 10 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens.

Auf der Verkäuferseite deutscher Gewerbeimmobilien zeigten sich ebenfalls Asset- und Fondsmanager als aktivste Gruppe. Mit verkauften Immobilien in Höhe von EUR 6,3 Milliarden stellten sie ein Viertel des Gesamtvolumens dar. Mehr als EUR 5,5 Milliarden oder 22 Prozent erlösten Projektentwickler und Bauträger.

Der Anteil großvolumiger Paketverkäufe am Gesamtvolumen hat sich von EUR 4,4 Milliarden (20 Prozent) im Vorjahr auf EUR 6,5 Milliarden (26 Prozent) im Jahr 2012 entwickelt. Verantwortlich dafür waren insbesondere Engagements ausländischer Investoren, die Ihren Anteil am gesamten Transaktionsvolumen von 32 Prozent im Vorjahr auf 42 Prozent erhöhten und alleine acht der zehn größten Portfoliotransaktionen tätigten.

Das Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien betrug im Jahr 2012 EUR 11,25 Milliarden. Dies ist eine Steigerung gegenüber dem Vorjahr von 84 Prozent. Nachdem in den vergangenen drei Jahren nicht ein einziger Deal in einer Größenordnung von über EUR 500 Millionen zu verzeichnen war, übertrafen im Jahr 2012 gleich vier Wohnportfoliotransaktionen diese Marke. Allein auf fünf Großtransaktionen mit jeweils 10.000 oder mehr Wohneinheiten entfielen etwa EUR 5 Milliarden oder 44 Prozent des Gesamtvolumens.

Infolge der großvolumigen Paketverkäufe dominierten auf Investorenseite insbesondere institutionelle Investoren, darunter börsennotierte Immobilienunternehmen, die rund EUR 4,5 Milliarden in deutsche Wohnungsbestände investierten. Etwa EUR 2,4 Milliarden entfielen auf Pensions- und Spezialfonds, gefolgt von Asset- und Fondsmanagern mit EUR 1,8 Milliarden.

Insgesamt blieb bei den Wohnimmobilien die Anlagestrategie der Investoren weitgehend sicherheitsorientiert. So waren es erneut vor allem Core-Objekte in den wirtschaftsstarken Zentren, die bei in- und ausländischen Investoren besonders gefragt waren. So führte das knappe Angebot bei ungebrochen hoher Nachfrage von Wohnimmobilien in großen Städten zu steigenden Kaufpreisen und sinkenden Nettoanfangsrenditen im Core-Segment. Dennoch blieb die Nachfrage nach deutschen Wohnungsportfolien hoch.

Insbesondere in Berlin blieben Preise, Ankaufsrenditen und Mieten trotz ihrer ansteigenden Tendenz auf einem vergleichsweise moderaten Niveau. Aufgrund des Mietsteigerungspotenzials gilt Berlin nach wie vor als der bedeutendste Investitionsstandort Deutschlands.

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